0

История отношений между агентствами недвижимости

Сначала агенты по продаже недвижимости были известны как риэлторы и оптики . В те дни обычная практика заключалась в том, чтобы брокер знал о продаже недвижимости, но не скрывал от других брокеров. Посредники испытывали трудности с взиманием платы за свои услуги, поэтому они прибегали к тактике, которая не всегда отвечала интересам их продавца. С другой стороны, Опционеры более успешно собрали свои сборы, потому что они связали имущество продавца в опции с покупкой, продали имущество покупателя по цене над опционной суммой, заплатили цену опциона, а затем другую.

Ранний брокер по операциям с недвижимостью был свободно организован и использовал брокерские методы, которые часто были несправедливыми, мошенническими и использовались продавцами и покупателями. В итоге была разработана более новая концепция, в которой агент по операциям с недвижимостью был агентом и был обязан выплатить продавцу и получить оплату за свои услуги. Эта новая концепция заставила продавца и брокера более высокий уровень услуг и обязанностей. Это также позволило брокерам перечислить недвижимость для продажи с помощью контрактов. Эти контракты относятся к аукциону. Ранние формы аукциона назывались открытыми аукционами . Открытый список — это своего рода неэксклюзивное соглашение об аукционе, разрешающее агенту по продаже недвижимости предлагать недвижимость для продажи, находить покупателя и зарабатывать на услугах после закрытия этой транзакции

. Другие брокеры могут также открывать списки для того же имущества, но только брокера, который фактически нашел покупатель, он получит комиссию. Кроме того, брокер не будет выплачен, если продавец продал имущество. Открытый список не поощрял сотрудничество брокеров, потому что каждый брокер мог получить свою собственную открытую запись. Для решения проблемы открытых аукционов агентство стало популярным.

Эксклюзивный список агентств — это своего рода аукционный договор, в котором продавец предлагает только компенсацию брокерских услуг, если покупатель покупается через брокерский дом для усилий или усилий других агентов по недвижимости. Это означает, что в некоторых ситуациях, таких как Sales by Owner, брокер не может получать компенсацию при продаже недвижимости. В списке эксклюзивного агентства брокерский или другой брокерский дом, сотрудничающий с биржевым маклером, должен получить покупателя для получения иска о возмещении убытков.

Эксклюзивный список агентств поощряет конкурирующих брокеров искать покупателей на аукционе, так как брокер платит комиссию торгового брокера. Однако продавец все равно не платит комиссию, когда продавец находит покупателя. Исключительный список агентств в конечном итоге привел к исключительному праву на продажу [1959004] котировок.

Эксклюзивный договор купли-продажи, биржевой маклер предлагает компенсацию в случае продажи независимо от того, кто заказал покупателя. Исключительное право на продажу аукциона гарантирует, что биржевой брокер будет вознагражден, даже если конкурентный брокер или продавец продает недвижимость. Он обеспечивает максимальную защиту брокера, котирующегося на фондовой бирже, и считается наилучшим интересом продавца, поскольку брокерская деятельность прилагает усилия и ресурсы на маркетинг недвижимости, потому что комиссия гарантируется в течение срока действия контракта.

исключительное право на продажу аукциона стало популярным, сотрудничество между брокерами было небольшим, потому что покупатель, который хотел купить конкретную недвижимость, должен был иметь дело с брокером, у которого были эксклюзивные списки. Также было ясно всем сторонам, что брокер представлял продавца и что покупатель не имел представительства

. В 1950-е годы было давление на лучшее сотрудничество между посредниками. В результате брокер, работающий с покупателем, свяжется с промежуточными брокерами, чтобы узнать об их инвентаре и возможных совпадениях для своих клиентов. Часто случались случаи, когда продавец не знал продавца или его агента, и единственным интересом продавца был покупатель. Внезапно концепция, что агент по сбыту обязан своей фидуциарной обязанностью только продавцу уже не была гладкой и логичной концепцией. Однако, прежде чем нерешенные концепции агентства будут решены и приведут к представительству покупателей, пройдет много лет.

В 50-х и 60-х годах была разработана более формализованная кооперативная брокерская система, известная как множество услуг по письму ] (MLS). Благодаря MLS разработала концепцию субагентства . Проще говоря, это означало, что биржевой брокер был представителем и представлял только продавца. Акционерный брокер использует продавцов, которые считались суборгентами от продавца. Чтобы сделать список доступным всем сотрудничающим брокерам в их MLS, необходимо было предоставить список брокерских услуг MLS. Эти сотрудничающие брокеры также считались субагентами биржевого брокера, которые были агентами продавца. Если у сотрудничающего брокера были продавцы, они были суб-агентами сотрудничающего брокера, которые были суб-агентами посреднического агента, который был агентом продавца. В течение этого периода агентские отношения с покупателем были невозможны, поскольку отношения агентства всегда были с продавцом. Единственное обязательство, которое держатель лицензии имел к покупателю, не лежал, задавая вопросы о собственности. Концепция «остерегаться покупателя» была реальной реальностью, в которой работал брокерский дом, и покупатели всегда были непредставлены.

Рост потребления, о чем свидетельствуют многочисленные судебные решения, оказал давление на брокерскую деятельность, чтобы больше заинтересоваться брокерской деятельностью. интересы покупателя. По этой причине лицензиаты, сотрудничающие с покупателями, должны были раскрывать известные вопросы недвижимости. Например, если брокер знал, что крыша просочилась, ему придется раскрыть это. Эта концепция раскрытия впоследствии была расширена судами об условиях, касающихся недвижимости, которые риэлторы должны были или могли бы знать .

В 1980-х годах. Государственный опрос показал, что почти три четверти всех покупателей брокерской компании, с которыми они сотрудничали, представляли их в качестве клиента. В том же исследовании было обнаружено, что почти три четверти всех продавцов также полагали, что сотрудничающий брокер представляет интересы покупателя. Вскоре стало очевидно, что концепции агентского законодательства, которые промышленность и государственные органы пытались навязать, чтобы упростить и разъяснить отношения агентства, не сработали. Продолжающееся давление со стороны групп потребителей и судов в конечном итоге привело к представлению покупателей покупателей с 1990-х годов

. В 1991 году Национальная ассоциация REALTORS® создала консультативную группу для расследования вопросов представительства агентств. Мы получили показания от специалистов по недвижимости, отраслевых экспертов, общественного мнения и государственных регуляторов. В докладе Консультативной группы были сделаны следующие рекомендации:

  • Правила для нескольких списков NAR должны быть изменены так, чтобы предложения субагентства были необязательными. Если субагентство не было принято сотрудничающим брокерским домом, то посредничество на бирже должно было предоставить компенсацию брокеру, представляющему покупателя.
  • NAR будет поощрять государственные ассоциации содействовать изменениям в законодательстве и нормах в области прав собственности в целях содействия раскрытию вариантов агентств. Эти варианты включают в себя агентство по продаже, агентство покупателя и раскрытое двойное агентство. Цель этой рекомендации заключалась в том, чтобы помочь потребителям принимать обоснованные решения о представлении.
  • NAR должен побуждать брокеров по недвижимости принимать письменные политики компании в отношении агентских отношений с клиентами и клиентами.
  • NAR будет поощрять образование всех членов по представлению агентств. Государственным регулирующим органам также предлагается включить агентство в качестве обязательного предмета для требований к непрерывному обучению для всех лицензиатов.

С 1992 года Национальная ассоциация REALTORS® приняла следующую политику:

«Национальная ассоциация REALTORS® признает агентство по продажам, агентство по закупкам и раскрывает двойное агентство с информированным согласием в качестве соответствующих форм представления интересов потребителей в сделках с недвижимостью Ассоциация уважает потребность в том, чтобы все REALTORS® принимали индивидуальные бизнес-решения в отношении агентских практик своей компании, а NAR поддерживает свободу выбора и информированное согласие с потребителями или услуги по недвижимости при создании агентских отношений с лицензиатом недвижимости ».

Эти изменения NAR в Политика представительства изменяет методы работы отрасли. Исключительное право представлять контракты покупателя теперь позволяет покупателям заключить соглашение с брокерским домом, чтобы найти и обсудить покупку недвижимости. В принципе, эти контракты заключаются на определенный период времени и требуют от покупателя оплаты комиссионных после закрытия сделки с недвижимостью. В качестве агента покупателя посредник покупателя обязан своим основным всем фидуциарным обязанностям (уход, лояльность, раскрытие, послушание и бухгалтерский учет)

.

Liliya

Добавить комментарий