Сектор недвижимости

Бум и бюст индийского сектора недвижимости

После периода стагнации развитие индийского сектора недвижимости было феноменальным, чему способствовала растущая экономика, убедительные демографические данные и либерализованная территория прямых иностранных инвестиций. Однако теперь этот непрерывный феномен сектора недвижимости начал проявлять признаки сокращения.

. Каковы могут быть причины этой тенденции в этом секторе и как это будет выглядеть в будущем? Эта статья пытается ответить на эти вопросы …

Обзор индийского сектора недвижимости

С 2004-05 года сектор индийской реальности растет чрезвычайно. Регистрация темпов роста в 35% сектора недвижимости оценивается в 15 млрд. Долл. США и, согласно прогнозам, будет расти в течение следующего десятилетия в размере 30% в год, привлекая 30 млрд. Долл. США в виде иностранных инвестиций, с числом IT-парков и жилых комплексов в Индии.

Срок собственности включает жилье, коммерческие офисы и коммерческие помещения, такие как театры, гостиницы и рестораны, торговые точки, промышленные здания, такие как фабрики и правительственные здания. Недвижимость включает в себя покупку и продажу земельных, жилых и нежилых зданий. В сектор недвижимости также входят сектор змей и строительство.

Этот сектор является основным источником занятости в стране, являясь вторым по величине работодателем, рядом с сельским хозяйством. Сектор имеет глубокие и отсталые связи с примерно 250 вспомогательными отраслями, такими как цемент, кирпич, сталь, строительные материалы и т. Д.

. Таким образом, унитарный рост расходов этого сектора имеет много влияний и возможностей получения дохода до пяти раз.

Универсальное появление

В секторе недвижимости основные компоненты жилья, которые составляют 80% и растут в размере 35%. Остальные — коммерческие офисы, торговые центры, гостиницы и больницы.

o Жилые единицы: с ростом индийской экономики в размере 9% в сочетании с ростом доходов среднего класса, ростом числа семей, низким уровнем процентных ставок, современными подходами к дому и изменением отношения молодых работников с точки зрения экономии и покупки что способствовало резкому увеличению спроса на жилье.

Ранние цены на жилье во много раз превышали почти 20-кратный годовой доход покупателей, в то время как сегодня многие из них меньше, чем в 4,5 раза.

Согласно 11-й пятилетке, отсутствие жилья на 2007 год составило 24,71 млн. Человек, а общий спрос на жилье в 2007-2012 годах составит 26,53 млн. Человек. Общая потребность фонда в городском жилищном секторе на пятилетний пятилетний план оценивается в 36003 рупии.
Резюме инвестиционных требований для плана XI представлено в таблице ниже

СКЭНАРИУС Инвестиционные требования
Нехватка квартир на начало периода 1171.9.0
Новые поступления в жилищные ресурсы в период 11-го плана, включая дополнительную нехватку квартир в плановый период 214123.1
Общий объем жилищного строительства на период планирования 361318.1

o Офисное обещание: быстрый рост индийской экономики в то же время также оказывает сдерживающее воздействие на спрос на коммерческую недвижимость для удовлетворения потребностей бизнеса. Рост спроса на офисные помещения обусловлен растущим сектором аутсорсинга и информационных технологий (ИТ) и организованной розничной торговлей. По оценкам, к 2010 году IT и ITES потребуют 150 миллионов квадратных футов в городах Индии. Аналогично организованной розничной торговле, вероятно, потребуется еще 220 миллионов квадратных метров к 2010 году.

o Торговые центры: за последние десять лет рост урбанизации в CAGR составил 2%. Наряду с развитием сектора услуг, который не только увеличил располагаемый доход городского населения, но и стал более осведомленным о бренде. Если мы превысим количество индийских розничных магазинов, мы оценим, что они достигнут около 350 миллиардов долларов, и, согласно прогнозам, к 2015 году он удвоится.

Следовательно, рост уровня доходов и изменение восприятия фирменных товаров приведут к увеличению спроса на пространство торгового центра, включая перспективы роста в девелоперской деятельности.

по мультиплексам: еще одним фактором, стимулирующим рост сектора недвижимости, является растущий спрос на мультиплексы. Более высокий рост можно наблюдать из-за следующих факторов:

1. Он мультиплексирует 250-400 компаний на экран и 800-1000 мест в одноэкранном театре, что дает владельцам мультиплексов дополнительное преимущество, позволяющее им оптимизировать использование мощностей.

2. В дополнение к этим доходам, не связанным с такими билетами, как еда и напитки, а также лизинг избыточных торговых площадей, они предоставляют излишний доход создателям кинотеатра.

o Гостиницы / курорты: как упоминалось выше, растущий бум недвижимости обусловлен ростом доходов среднего класса. Таким образом, с увеличением доходов растет тенденция тратить часть своих доходов на поездки и поездки, что, в свою очередь, приводит к большему спросу на отели и курорты по всей стране. Кроме того, Индия также становится главной целью глобального туризма в Индии, что увеличивает спрос на отели / курорты.
Путь, установленный правительством

. Этот сектор набрал силу после десятилетия застоя в результате инициатив, предпринятых правительством Индии. Правительство ввело множество прогрессивных реформ, чтобы выявить потенциал сектора и удовлетворить растущий спрос.

100% ПИИ разрешено во всех проектах недвижимости через автоматический маршрут.
o Для интегрированных городов минимальная площадь разработки была уменьшена до 25 акров с 100 акров.
o Закон о наземном потолке и городском регулировании был отменен большим числом стран.
o Законодательство в отношении особых экономических зон.
Для полной репатриации первоначальных инвестиций через 3 года.
на 51% FDI разрешено в торговых точках одной марки и 100% наличными и автоматически выполняется.

Таким образом, все перечисленные факторы можно объяснить феноменальным ростом этого сектора. С появлением значительных возможностей для развития и инвестиций в отрасли сектор индийской реальности оказался потенциальным месторождением золота для многих международных инвесторов. В настоящее время приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в этот сектор оценивается в 5-1,5 млрд. Долл. США.

Крупнейшие инвесторы в недвижимость в подразделении

Профиль инвестора

Двумя наиболее активными сегментами являются высокие физические лица и финансовые учреждения. Оба этих сегмента особенно активны в коммерческой недвижимости. Хотя финансовые институты, такие как HDFC и ICICI, демонстрируют высокое предпочтение коммерческим инвестициям, люди с высоким уровнем собственного капитала проявляют интерес к инвестированию в жилую и коммерческую недвижимость.

В дополнение к этим, третьей наиболее важной категорией является NRI (индейцы-нерезиденты). Они в основном инвестируют в жилую, а не в коммерческую недвижимость. Эмоциональная привязанность к родине может быть причиной их инвестиций. Кроме того, необходимая документация и формальности, связанные с покупкой недвижимости, за исключением сельскохозяйственных и плантационных свойств, довольно просты. Поэтому НРИ проявляют больший интерес к инвестированию в сектор индийской реальности.

БОЛЬШИЕ ИНВЕСТОРЫ

о недвижимости Emmar, из Дубая один из крупнейших разработчиков фондового рынка в мире, связанный с Дели, основанный MGF, с крупными инвестициями в ПИИ в секторе индийской реальности для торгового центра и других объектов в Гургаоне.

о ведущем разработчике Dlf India и известном британском Laing O Rourke (LOR) присоединились к участию в модернизации аэропортов и инфраструктурных проектов.

o Огромные инвестиции были сделаны компанией Royal Indian Raj, базирующейся в Ванкувере, в рамках одного проекта недвижимости Royal Garden City в Бангалоре в течение 10 лет. Розничная стоимость проекта оценивалась примерно в 8,9 миллиарда долларов.

о Indiabulls, разработчик начал соглашение с разработчиком недвижимости, компанией, базирующейся на острове Мэн, в рамках которой он получил подписку на новые акции, а также миноритарную долю в компании. Однако в недавних событиях индейцы приобрели общую долю развития в 138 млн фунтов стерлингов (10,9 млрд. Рупий) по сделкам с акциями.

o Кроме того, недвижимость развивает возможности для смежных областей, таких как ипотечные кредиты и страхование. Интерес к этому сектору проявили многие компании со всего мира. К ним относятся такие компании, как Cesma International из Сингапура, American International Group Inc. (AIG), High Point Rendel из Великобритании, Colony Capital и Brack Capital в США и Lee Kim Tah Holdings, чтобы назвать несколько.
Ниже перечислены имена некоторых компаний, которые инвестировали в Индию

Международный разработчик Country Investment
(US $ million)
Emmar properties Dubai 500
Ascendas Singapore 350
Salem & ciputra group Индонезия 350
GE commercial finance US 63
Tishman Speyer Properties US 300

В то же время многие индийские розничные торговцы выходят на международные рынки благодаря значительным инвестициям на внешние рынки.

o Группа посольства подписала контракт с правительством Сербии на создание в Сербии IT-парка стоимостью 600 миллионов долларов США.
o Программисты Parsvanath делают проект в группе Al-Hasan в Омане
o Разработчики программного обеспечения Puravankara связаны с проектом в Srilanka — эксклюзивном жилом комплексе, состоящем из 100 вилл.
в Ansals API, относящемся к группе UEM Малайзии, чтобы создать совместное предприятие Ansal-API UEM contract pvt ltd, которое планирует подать заявку на государственные контракты в Малайзии.
О проекте South City в Калькутте, работающем над двумя проектами в Дубае.
Накануне либерализации, когда Индия открывает рынок для иностранных игроков, существует тенденция к конкурентному преимуществу для обеспечения качества, основанного на показателях удовлетворенности клиентов, что неизбежно приведет к высококачественным технологиям и прозрачности в отрасли, а окончательными победителями станут покупатели этой ситуации ,

Однако этот бесконечный этап роста в секторе реальности серьезно пострадал от глобального сценария начала 2008 года. Аналитики говорят, что в ближайшем будущем ситуация будет доминировать, а поздний шум для сектора выглядит как «замедление».

Фаза смещения сектора реальности

В текущем сценарии глобального замедления, когда падение фондовых рынков, процентные ставки и цены растут, последствия этого также могут ощущаться в секторе недвижимости в Индии. Общее замедление спроса можно наблюдать по всей Индии, что создает проблемы для основных игроков отрасли. Коррекция цен на недвижимость и рента снижает рыночную капитализацию многих перечисленных компаний, таких как dlf и unitech.

Фонды за замедлением …

Коэффициенты цен на Кофт из-за основного правила спроса и предложения
когда спрос высок, и предложение низких цен увеличивается
o Когда спрос низкий, а предложение высоких цен будет снижаться.

Предположим, например, что кто-то купил недвижимость для Rs X и пытается продать недвижимость (скажем, через год), может быть три варианта, предполагая, что владелец нуждается в деньгах и не может ждать более трех месяцев, чтобы продать недвижимость.

1. Когда цены на недвижимость движутся повсюду: теперь владелец попытается добавить как можно больше к собственности, чтобы можно было разместить прибыль, поэтому он будет ждать три месяца и продать самое высокое предложение в прошлом месяце. Где он получит сумму Rs X + Rs Y.
2. Когда цены на недвижимость стабилизируются: здесь владелец не сможет продать из премиальной и бухгалтерской прибыли из-за стабилизации рынка и потому, что он не хочет продавать в убыток, он попытается получить ту же сумму за что он купил собственность. Где будет получена сумма Rs X = Rs Y
3. Когда цены на недвижимость падают: владелец попытается продать недвижимость, по крайней мере, с прибылью или наименьшим расходом. Rs X-RsY попадает туда.

Реальность в крупных городах, таких как Дели, Мумбаи, Бангалор, Ченнай и Хайдарабад, показала невероятный спад с октября 2007 года. К марту 2008 года крах был ослаблен снижением фондовых рынков, поскольку он остановил создание богатства, которое приводит к дефициту капитала среди инвесторов для инвестиций в недвижимость. Кроме того, чтобы компенсировать потерю акций, у многих инвесторов нет иного выбора, кроме как продать свою собственность.

Другими факторами, которые способствовали замедлению роста, являются рост процентных ставок, что приводит к увеличению расходов. По этой причине почти все разработчики сталкиваются с серьезным кризисом ликвидности и испытывают трудности с выполнением своих проектов. Ситуация кажется настолько катастрофической, что большинство компаний сообщили о 50-70% дефицита наличности. Разработчиками класса, сталкивающимися с финансовым кризисом, являются разработчики DLF, MGF, Emmar, Shobha, Unitech, Omaxe, Parsvnath, Hiranandani Group, разработчики API Ansal, разработчики BPTP и разработчики TDI Group. В результате кризиса ликвидности многие разработчики начали замедлять или даже прекращать строительство проектов, которые находятся либо на ранних этапах разработки, либо не повлияют на прибыль в ближайшем будущем.

Также с ростом затрат на производство стали и строительных материалов для строителей стало необходимо строить недвижимость по фиксированным ценам. В результате могут возникнуть задержки при завершении проекта, ведущего к окончательным ограничениям.

В то же время ИТ-индустрия, на долю которой приходится 70% всей рекламы, сталкивается с замедлением. Многие покупатели квартир ждут коррекции цен до покупки какого-либо имущества, что может повлиять на планы развития строителя.

Последствия потрясений реальности для других секторов

Цементная промышленность поражена замедлением реальности

Турбулентности в секторах недвижимости также испытывают боль в цементной промышленности. Прогнозируется, что темпы роста цементной промышленности упадут до 10% в текущем финансовом положении. Причиной этого риска являются более высокие издержки производства, низкая рыночная оценка и увеличение производственных мощностей, что, в свою очередь, ведет к снижению спроса в отрасли. Высокая инфляция и рост ставок по ипотечным кредитам замедлили рост сектора недвижимости, на долю которого приходится 60% всего спроса на цемент. Крупные планы расширения, объявленные основными отраслями, еще больше повысят их страдания, так как низкий рыночный спрос значительно сократит их использование.
Создание новых объектов в 2008-09 и 2009-10 годах будет включать дополнительные мощности в 34 млн. Тонн и 45 млн. Тонн соответственно. Это, вероятно, снизит использование производственных мощностей с нынешних 101% до 82%. Даже когда он теряет способность диктовать цены, возросшая стоимость энергии, топлива и фрахта увеличит давление на издержки производства.

Цементы Ambuja также торгуются с более высокой скидкой, чем предыдущий дисконтный цикл, что предполагает более низкие оценки. Однако замещающие оценки для цементов Madras и индийских цементов указывают на дальнейшее снижение по сравнению с предыдущими понижательными оценками.
Все это способствовало застою в цементной промышленности.

Реклама для умирающей реальности

Нагрев реальности также ощущается в рекламной индустрии. По оценкам, все крупные разработчики, такие как DLF, omaxe, ansals и parsvnath, решили сократить рекламный бюджет примерно на 5%. По оценкам, рекламная индустрия Индии составляет около 10000 кроров. Эта тенденция может наблюдаться из-за ослабления настроений потенциальных покупателей и компаний по недвижимости и называть ее проверкой реальных рекламных бюджетов. Отчет Adex India, TAM Media Research, показывает, что доля рекламы недвижимости в печатных СМИ в 2007 году упала на 2 процента. По сравнению с 2006 годом. Согласно Adex, доля рекламы в сфере рекламы в общем тираже и телевизионной рекламе в прошлом году составил 4 процента и 1 процент соответственно. Известно, что инфраструктурные и риэлтерские компании отвечают за рекламную отрасль, которая поддерживает двойной рост. Поэтому он понял, что недавнее замедление в секторе индийской реальности ухудшило положение рекламной индустрии. Отчет Adex показывает, что 10 лучших рекламодателей были разделены на 16% от общего числа объявлений объявлений о недвижимости в печатном виде в 2007 году. Список включает такие имена, как DLF Group, Parsvnath, Sahara, HDIL и Omaxe. Тем не менее, недвижимость имела максимальную долю в публикациях в Южной Индии, за ней следуют публикации в Северной и Западной, соответственно 32 и 26%, в 2007 году.

По мнению многих консультантов рекламных агентств, этот феномен — это сбор урожая, потому что все компании Real Estate хотят иметь национальный стоп-печать, и эти компании превращаются в профессионалов. Вот почему они устанавливают стандарт, когда речь идет о соотношении рекламы к продажам.

Падающие фондовые биржи избавляются от реальных запасов

. Фактические запасы сильно пострадали от неопределенности, ожидаемой на фондовом рынке. Индекс реальности BSE является худшим подрядчиком, который потерял 51% своего 52-недельного максимума, достигнутого на самом деле. Базовый индекс BSE упал на 24% с января. Самая большая DLF-скриптовая компания в стране потеряла 54%, а unitech потеряла 64% от максимальной. Делийские скрипты основаны на parsvnath и omaxe, которые с января потеряли 68%.

В секторе наблюдается значительное снижение объемов продаж на большинстве рынков страны. Спекулянты вышли с рынка, в то время как Мумбаи и NCR, крупнейшие рынки недвижимости на рынках, покрывают приглушенные продажи. В Гургаоне и Нойде, которые зафиксировали почти высокие цены за четыре года, продажи упали на 70%, что привело к корректировке цен на 10-20%.
Это позволяет нам взглянуть на то, как на серьезные города влияет снижение действительности.

Топ-4 метрополитена во главе — в замедление

Дели и NCR

В то время как медведи управляют фондовым рынком, сектор недвижимости в Дели и регионе NCR начался с ухода спекулятивных инвесторов из магазина. По словам этих разработчиков из региона, продажа квартир стала очень сложной на стадии ввода в эксплуатацию из-за отсутствия интереса со стороны спекулянтов. Разработчики связывают это с ценовой стабильностью по отношению к прошлому, в котором цены росли из месяца в месяц. В этом году сценарий настолько изменился, что разработчики в настоящее время испытывают трудности с бронированием квартир, что может задержать реализацию проекта и снизить их ценовую мощность, например, год назад, если они продали 100 квартир в месяц на стартовом этапе 30-40 в месяц. До середины 2007 года спекулянты быстро зарабатывали, оставляя много квартир в начале проекта и заканчивая несколькими неделями или месяцами. Но теперь, из-за стабилизации цен на недвижимость, у спекулянтов мало возможностей заработать деньги за короткое время. Поэтому выход — это выход из сектора.

Мумбаи

Рынок недвижимости в Мумбаи, который стал свидетелем огромного роста цен в последние годы, благодаря чему город входит в лигу самых дорогих городов мира, теперь он чувствует теплоту замедления. Продажа недвижимости, которая растет с 20% годовых, в 2007-2008 годах сократилась на 17%.

Хотя замедление было замечено о замедлении на рынке недвижимости в столице страны, но впервые эти цифры подтвердили масштаб замедления. Информация о продаже жилой и коммерческой недвижимости из офиса регистрации гербового сбора показывает почти 12 000 сделок меньше за последний финансовый год по сравнению с предыдущим годом. С апреля 2007 года по март 2008 года в Мумбаи было закуплено 62 595 квартир по сравнению с 74 555 в 2006-07 годах.
По мнению аналитика реального рынка, объемы продаж могут еще больше на юге, так как разработчики продолжают поддерживать высокие цены, а покупатели ожидают дальнейшего снижения по текущим расценкам за пределами досягаемости. Они добавляют, что рынок работает исправно, а тенденция к снижению прогнозируется на следующие 12 месяцев.

В 1992-1996 годах рынок работал так же, как и в 2003-2007 годах. После 96, объемы снизились на 50%. На этот раз ожидается значительное снижение, хотя и не столь жестокое. Спрос сейчас очень медленный, и клиенты не хотят держаться подальше от шеи и делать транзакции подавляющим большинством голосов. За последние несколько лет мы увидели, что индекс реальности получил огромное количество БФБ, и влияние могло ощущаться во всей Индии. Среди них Ченнай не стал исключением. Благодаря IT-буму за последние несколько лет и перекачиванию денег через NRI, они привели к ценам, которые коснулись неба. За последние несколько лет Ченнай стал свидетелем огромных цен на недвижимость. Однако в последние несколько месяцев они сталкиваются с замедлением роста.

Это можно объяснить следующими факторами:
o Это один из распространенных факторов, предсказывающих увеличение процентных ставок по жилищным кредитам по всей Индии, что делает нормальную зарплату чрезвычайно трудной.
o Амортизация доллара США, а это означает, что NRI, ранее накачивавший деньги на недвижимость, теперь может получить меньшее количество рупий за доллар, который они зарабатывают в США. Вот почему многие из них изменили планы покупки дома в Индии.
o Столичный офис развития в Ченнае (CMDA) установил более строгие стандарты в отношении строительства жилья и штрафы за нарушения, которые больше, чем раньше.
o Неспособность правовой системы суверена в предотвращении вторжений, фальсифицированных документов и незаконного строительства способствовала этой проблеме, поскольку многие НРИ не решаются купить участок земли в Ченнаи.
o Кроме того, цунами 2004 года завоевало доверие многих инвесторов к инвестированию в недвижимость.

Однако многие аналитики довольно оптимистично относятся к этому региону. Особенно в таких областях, как старые махабалипурам, южные районы Ченнаи и т. Д. Из-за многочисленных IT / ITES / электроники / автомобильных компаний ожидается, что в этих областях он будет создавать свои собственные центры. После завершения этих проектов и создания компаний многие люди захотят жить вблизи таких районов, а производство будет происходить в жилищном секторе.

Бангалор

Как упоминалось выше, Бангалор также уменьшается в зависимости от аналогичных сценариев. Бангалор, похоже, находится в условиях низкого спроса и предложения. Эта тенденция объясняется близостью разработчиков, из-за внезапного роста в Бангалоре за последние несколько лет многие строители предоставили возможность строить жилые дома, думая, что будет много работы, увеличена заработная плата и, следовательно, спрос на жилье. В последние годы Бангалор был веселым, потому что индустрия ИТ преуспела, а банковский сектор и сектор розничной торговли росли.

Однако с внезапным экономическим спадом, из-за которого дрожат индийские фондовые рынки, высокие процентные ставки, рабочие места и замороженный призыв привели к прекращению инвестиций на местных рынках недвижимости.

По словам разработчиков индустрии недвижимости в Бангалоре, произошло падение примерно на 15-20% объема транзакции. Добавление к оценке. Оценка разработчиков связана с 50-процентным сокращением ежемесячных уровней бронирования по сравнению с тем, что они использовали в декабре 2007 года.

Перспективы на будущее

Взрыв недвижимости в индийской недвижимости вызван развитием ИТ и отраслей BPO. Основной причиной всех этих движений является то, что индийская недвижимость чрезвычайно привлекательна из-за основной демографии и нехватки предложения. За последние пять лет мечтала по-настоящему индийская недвижимость.

Тем не менее, в текущем сценарии индийский рынок недвижимости переживает этап корректировки цен, и есть преувеличенные возможности, по которым эти более высокие цены могут упасть.
В этом сценарии это будет будущий курс этого сектора?

Многие аналитики считают, что ужесточение денежно-кредитной политики в Индии, падение спроса и растущие проблемы с ликвидностью могут негативно отразиться на профилях компаний по недвижимости. Замедление также помогло бы в процессе ухода некоторых компаний с рынка и увеличения численности некоторых из созданных разработчиков. Длительное замедление может также уменьшить аппетит частного капитала.

Также планировалось, что крупные планы развития и агрессивные покупки земли привели к значительному увеличению финансового рычага (долга / EBITDA) большинства разработчиков, причем более мелкие игроки теперь подвержены влиянию ликвидности, связанному с реализацией проекта, а также общее замедление продаж недвижимость. Разработчики, затронутые падением объемов продаж и проблем с ликвидностью, должны будут снизить свои цены на каталоги для увеличения спроса, но многие, похоже, сохраняют запрашиваемую цену, что задерживает восстановление спроса и увеличивает риск давления ликвидности.
Было отмечено, что до фазы замедления проекты были проданы без крючков экстравагантным темпом. Но теперь негативное влияние очень заметно, потому что многие проекты высокого класса все еще остаются непроданными. В таком сценарии может быть скрыто благословение, потому что высокоспециалисты уступят реальным пользователям.

Но сектор также сталкивается с проблемами, поскольку коррекция цен сопровождалась увеличением ставок по кредитам на жилье банками, что привело к эрозии средней и верхней покупательной способности среднего класса, которые в основном относятся к категории конечных пользователей или реальных пользователей.
Таким образом, в будущем аналитик по недвижимости нуждается в способе ожидания и наблюдения, чтобы воспользоваться лучшими возможностями, надеясь снизить кредитные ставки.

Liliya